[房市好書推薦]《宅女飛揚心-城市收租集》新書試閱:Chapter 2 初試啼聲

[房市好書推薦]《宅女飛揚心-城市收租集》新書試閱:Chapter 2 初試啼聲

智庫雲端2016-01-15 10:01

  做房地產投資,我最先接觸到的就是「建商」!原因無他,完全是因為個人的社會經歷不多,印象中的「有錢人」就是家裏做「蓋房子」生意的人的緣故。我的第一棟房子就是跟代銷公司買的新成屋,當時我連買屋可以議價都不知道;1995年,一棟定價六百萬的房子,我用588萬買到就高興的不得了,對代銷小姐更是感激不盡。

  之後跑的銷售中心多了,聽多看多才發現自己以前的愚蠢;事實上和建商買屋不單可以議價,若善用談判技巧,議價空間還不小!(後述)

  建商也有大小之分,小建商通常名不見經傳,也沒有推出過什麼讓大家印象深刻的案子,甚至很多是第一次推案。大建商就不同了,品牌響亮,推出的案子林林總總,有的從北到南全省都有他們蓋的房子,更甚者已經是股票上市上櫃的公司。

  但有名就一定是好的嗎?這倒不盡然!說穿了建商賣預售的房子,賣的就是一個「夢想」!試想房子還沒蓋好或只蓋到一半,買屋人只能從體面的銷售中心,廣告DM上的造夢描述和樣品屋的華麗佈置去想像自己未來可能擁有的家,這其中是有一定的風險存在。早年還會有房子蓋到一半,建商就跑了的情況發生,現在因為有保險制度的存在加上消費者消息來源的管道也多,這樣的事情也就比較罕見了。

  只是大建商有其一定的信譽和社會評價在,小建商若是那種為了一個推案而特別去成立一家建設公司的,購買人就必須面對將來這家建設公司有可能不存在而使得一些「承諾」無法兌現,住戶卻求助無門的慘況。像有些建案特別強調一樓全是「金店面」,未來將因為某些知名品牌廠商的進駐而帶動房價的上漲;但未來卻很有可能因招商不順或建商倒閉,而使那些所謂的「金店面」淪為蚊子館,這時房屋的所在地點和建商之前的推䅁口碑就成了重要參考指標了。

  當然我也遇過小建商蓋出來的房子卻是真材實料的好,建材和基本配備都令人無可挑剔,而某知名建商的房屋隔間居然出現「保特瓶」當隔間填充物;而且還是在台北市精華地段,十年前一坪要價五十萬左右的房子。這些事遇上了只能很無奈的向建商提出申請,請他們把隔間用的材料換掉;至於是不是會吵的小孩有糖吃,有反應的住戶才有改善,我就不得而知了。所以建商的「良心」真的是很重要啊!

  那麼對於建商說的話,我們該如何判斷真假?剛剛我已經說了,買預售或準新成屋,其實買的都是一個夢想;夢想會不會成真,這和自己事先的評估有很大的關係。媲美五星級飯店的公設,若交屋後管理不善,有可能就變成棄之不用的擺設或過度使用的浮濫。(像有的社區強調有游泳池,但可能因交屋後沒有救生員或付費制度的紊亂,讓游泳池或成為養蚊子的乾池,或成為人數過多的泡腳池)。無論如何,房屋的公設一樣是被計算在房價裡面,好的公設能為房子的價值加分,差勁的公設還不如沒有的好!

  以我這些年看過許多建案的經驗來說,好建商說的話「七真分、三分假」,不肖建商說的話則是「七分假、三分真」。包裝宣傳大家都會做,取個俗又有力還是充滿文藝氣息的案名,得看建商主力的訴求在哪和鎖定的客層是哪些人。河案景觀屋有可能入住之後溼氣過重還要承擔颱風天淹水的風險,大片公園綠地可能代表著交通不便,房屋日後增值空間有限。未來捷運屋告訴你入住之後必須先忍受三到五年以上的空氣和噪音污染,(這還是在捷運已確定要動工的情況下),造鎮計劃可能之後因戶數過多造成餘屋過剩,房子的價值不增反減等等。

  所以買建商正在蓋或快蓋好的房子,先要確定自己買屋的最大需求是什麼,公設比佔多少、未來周邊的建設是否真的已落實,建商廣告中所陳述的「特殊建材」是否真的會使用上。倘若只是要個安身立命的小窩,總高七層樓的華廈(頂多再多個陽台)也就足夠,要考慮的反倒是房子的地點與自己每天工作上班通勤的距離,車輛出入的方便性(有些房子蓋在好地段的巷弄內,只有單向出入口,上下班時間還沒遇上路上塞車,就得先面對自家門口的塞車問題了)。若短時間內沒有換屋打算,也可先確定附近有什麼好的幼稚園和小學,方便之後有小孩唸書上學。而生活機能更是和房屋價值有著重要的關聯性,這些都可經過事先的資料搜集去獲得較準確判斷的依據。

  至於建商在廣告文宣中所描述的,個人認為不必抱百分之百的期望!廣告本身就是一種經過美化的宣傳方式,豪華的迎賓大廳並不會讓你真的有天天住在杜拜帆船酒店的FU,歐式花園還是巴洛克式風格建築也無法使你真的身歷其中在歐洲生活,或讓你回到文藝復興時代;而不管是表參道還是輕井澤,房子還是蓋在台灣這座島上。買房子是用來過日子而不是買來做夢的,好的房子絕對是要越住越有其價值才對!

  前些年新莊副都心炒的正熱時,突然就冒出了一堆XX副都心、XX特區和XX新市鎮,這些案子有一個共通點,就是接待中心都蓋的特別富麗堂皇,接待人員個個都是帥哥美女,還把每一組看屋的客人都當成超級VIP捧在手上。有的案場在看屋前還先有影片欣賞,有的直接現場就是個Café’或是Lounge Bar,一進去房子還沒介紹就先附上Menu直接請你點餐⋯⋯。而就算是現場沒有成交,建商之後也會根據你留下的資料寄來各種不同主題活動的邀請函,什麼大小提琴演奏會,品茶品酒招待會;我收過最特別的是某建商在一處類似渡假村的別墅海灘舉辦比基尼泳裝造型活動,當天訂屋者可以抽獎,最大獎還是一輛國產紅色房車。(看到邀請函當下內心立即OS:誰會穿著BIKINI 買房子啊?只是想吸引媒體來報導吧!?然後事實其實是自己身材太差⋯⋯,啊~離題了XD!)

  說白了這些建商想營造的無非就是強調這些XX副都心或特區的「高級性」,(其實是高房價性),弄出一些仿上流社會的活動,以此麻痺購屋者把買下這棟房屋和晉身上流社會劃上等號。

  所以,建商說的話要聽嗎?要!當然要聽!但是聽聽就好!大膽假設,小心求證;別被建商造的夢牽著走,但也同時要相信王子和公主有天真的會一起過著幸福快樂的生活。弄清楚自己要的是什麼,有天它就能成為你想要的模樣。

本文摘自《宅女飛揚心-城市收租集》chapter 2 初試啼聲-建商說的話


全台第一本房市投資散文創作

看一位筆耕於文學創作、熱愛研究國學、甲骨及古今中外歷史,又重度依賴3C通訊產品的宅女,如何身處競爭激烈的房市投資市場,從一無所知到完成購築家宅富裕的理想、進而「購宅收租」,成為擁有台北市20棟房產,靠收租坐享完全財富自由的真「宅女」?

知識累績智慧 智慧創造財富

她是商人,也是文人 她是宅女,也是才女

她是翻手為雲,覆手為雨的投資奇才

楊馨(Penny Yang)自小隨父母由台北信義眷村一路遷徙到自立家宅,從此體認擁有自宅對於一個家的重要性,也因此「購宅」的種子在她心中深植發芽,直到如今已是果實纍纍,辛苦卻甜美

 

作者介紹

楊馨 Penny Yang

1991年畢業於輔仁大學

曾任職補教英語老師及廣告公司AE工作

之後成功經營語文短期補習班長達二十餘年

並自2004年起開始研究及投入國內房地產投資市場

目前在台北市擁有20間收租房產,同時有其他海外異業結合產業發展中.2011年起開始從事文學創作,曾出版散文「穿越生死59天」,並在網路連載長篇愛情小說「相約 十年」而深受廣大讀者喜愛

個人喜好旅遊、潛水、閱讀和寫作

致力於幫助流浪動物,推崇茹素和簡單的生活

平日喜歡宅在家裡,用手機和網絡操控一切屬於自己的個人事業

楊馨同時也偏愛研究國學、歷史及各國古文明,以閱讀自學方式開啟房市投資契機

是一位善用智慧與知識創造財富的才女型投資人

 

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