投資房地產要做的功課|零經驗也能致富的房產投資術

投資房地產要做的功課|零經驗也能致富的房產投資術

哈林文化 2015-03-25 11:41

一、自住與投資大不同
 
自住客和房地產投資者最不一樣的地方是,自住客會在所需條件已經完備了,才會開始選購房屋、住進去,因為要求的是生活機能與方便性,而房地產投資者卻會在所需條件正在成形時,便開始物色與交易。
 
1.1投資房地產要做的功課
 
在正式開始投資之前,建議最好先找對老師、上課進修,學習老師們的投資手法與經驗,最後就是提起勇氣下手,離開自己太主觀、太熟悉的地區,客觀的開始投資。
 
太熟悉反而會遲疑錯失良機
 
我在課堂上告訴剛入門的房地產投資學員,一開始不要選擇自己居住的區域來投資。一個學員曾經這樣問我:
 
「老師,投資房地產不是越熟悉、越知道底細越好嗎?為什麼反而要離開太熟悉的地區?」
 
這讓我想起自己曾經發生的慘痛經驗。記得學習投資房地產時,仲介曾帶我到住家附近的某一棟社區大樓看屋,屋主是一對老夫妻,開價一坪約三十多萬。
 
「這裡應該二十八或二十九萬就可成交!」仲介暗示。
 
算了一下,這樣總價需要七百多萬元,若再加上裝潢費,我的預算好像不太夠,於是放棄購買。
 
沒想到,當我放棄後,這戶房子果真以每坪二十八萬元被人買走,一年之後我再去查當地市價,天啊!已經變成一坪三十八萬元的身價了。
 
其實,這一戶房子的地理位置不錯,一來離我家近,二來離捷運站只要走路十五分鐘的路程,但是因為我是當地人,對於熟悉的地區反而難以下手,總覺得一坪二十八萬元好貴,再加上總價比我預期的高,於是完全沒有購買的興趣,結果就錯失了良機。
 
在 獨自看了兩、三百間房子的經驗之後,我終於瞭解自己的問題所在,停止自己看房練功。雖然看了這麼多間的房子,但是總覺得在看房出價的過程中,似乎缺少了一 個實戰老師的教誨。於是我便改變方法,開始找尋有經驗的投資客、仲介來諮詢,讓他們來帶我入行,然後再運用老師們的想法、觀念,轉變成真正的投資房地產者。
 
自備50萬就能開始投資
 
很 多人好奇,要成為一個房地產投資者,該準備多少基本資金才可以開始「玩」?我認為至少需要五十萬至一百萬元之間的資金。如果是在新北市,自備款可能需要二 百萬到三百萬之間,但在南部可能五十萬至一百萬就足夠,當然還有其他更低的資金投資方式,就端看房地產投資者的經歷和手段了。

 

這個第一桶金比你預期的少吧?不過真的是已經很夠用了。我曾在新竹科學園區附近買了一間一百四十六萬元的房子,可能有人懷疑,這麼少的錢是買到什麼爛房子?
 
其實這房子還不錯,兩房兩廳一衛,而且還有電梯,離新竹科學園區只有十分鐘路程。至於為什麼能用一百多萬就買到此房?因為這是舊開發地區的房子,一般人可能會覺得這個地區舊舊的、沒有投資的價值,但事後證明當時我用一坪七萬買成,不到半年已經漲到一坪十多萬了。
 
上課找尋確定你的投資屬性
 
想要開始往房地產投資者的路上前進,上課是一個好方法,因為房地產投資者有很多型態,以時間而言,有短線客、長線客、置產客;若以型態而言,又分為包租公、資本利得(賺差價)、裝潢。
 
就以我為例,我是比較屬於資本利得的長線房地產投資者,因為長線的資本利得最安全、最簡單,而且賺的最多。
 
由於每個房地產投資者的屬性不一樣、重點也不一樣,所以你若是想成為哪種的房地產投資者,就必須去吸取這類老師的經驗。
 
在開始對投資房地產有興趣時,閱讀相關的專業書籍也是個好辦法,能讓你從中大約明瞭自己是想要成為哪一種房地產投資者,進而再選老師來精進與學習。
 
其次,離開熟悉的地方投資。因為在自己熟悉的地方,便會不敢買房子,就像是我從小住了三十幾年的區域,房價從六萬漲到現在五十萬,還是買不下手,永遠覺得它在高點。
 
因為對住處附近太熟了,所以會考慮再三,變成不敢下手,就像是一開始我所舉的親身慘痛例子,如果不敢買,那麼這地區未來的漲幅就跟我無關,當然也無法賺錢了。
 
離開熟悉的地方,除去主觀印象,才能客觀地分析,所以建議到外圍一點的地區去發展。
 
擁有老師的教導、知道自己要走的路之後,接下來完全就要靠自己了,一定要學習有勇氣下手!如果一直只是觀望、不敢下手,那麼房價未來的漲幅就只是在報章雜誌上的數據,而非在你的銀行帳戶裡,如此你也才能真正掛上「房地產投資者」的名號。
 
tips經驗分享
 
★知道自己想要什麼,然後找對老師,上課充實專業與經驗。
★越熟熟悉的區域越難以客觀,所以請先離開熟悉的地方投資。
★有狼性、有勇氣下手,沒下手買房什麼都是假的。

 


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