SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權

SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權

寫樂文化 SOULER 2015-01-16 14:02

SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權

重劃區怎麼買?投資店面是死得快還是賺得多?地上權物件能不能碰?雖然大家都知道「投資當搶快,自住要仔細」,但真正入場和脫手的時機要注意哪些重點?眼睛要睜亮、心態要擺正,即使賺不了大富大貴也能保你買屋平安。

「瞎咪!空頭戰將S大要講投資?」

大 家都說我Sway只會唱衰「喊空」,好像天生跟建商、房仲跟投資客有仇似的,老是爆料講人家壞話。其實並非如此,我並不是一竿子打翻全天下的房產業者,目 標只在於打擊黑心。以前從不談投資,是因為只要談到房地產投資,就是一堆黑心老師當道,坊間好幾萬的天價課程,盡是講些短線快進快出,教你大賺黑心財的非 法手段,令人不齒。長期的房地產投資,必須是手段正當的投資理財工具,房產界的良心教授張金鶚老師也有三間房,其實靠的就是以時間累積,這算不算投資?也 算,但這是建立在自用基礎上的投資,跟短進短出甚至政商勾結賺黑心錢大不相同。

投資客都是怎麼玩,我清楚得很,現在你也應該要懂點門道,這不但有助於建立正確的風險觀念,若哪天真想在熱門重劃區買屋自住、買間店面投資,甚至對現在正流行的地上權商品動心,先知己知彼,才能安居樂業,不賠上一屁股。

重劃區怎麼買:搞懂投資客才能挑到好物件

要了解如何在重劃區買屋,必須先了解建商與投資客的想法。建商特愛重劃區,畢竟可以逢低買進套利的機會難得;投資客也愛重劃區,因為能夠大量一次性操作多戶的賺錢機會不多,獲利時間短、金額高,也因此雖有超高的套牢風險,但仍前仆後繼、樂此不疲。

套牢的也很多,被法拍的也不少,被國稅局抓到的更多,只是他們沒說。

不論任何機構所做的土地價格調查,重劃區的土地在初期都會是呈現拋物線向上,到了成熟期後就會持平、轉下或隨大盤起伏,所以建商及專炒土地的投資客,這輩子 都在找新重劃區,在早期抓住向上的趨勢就能大賺一票。如果錢夠多,玩土地投資的獲利比玩房屋高上好幾倍,但我要再次慎重提醒:如果你子彈有限,手上只有 「少得可憐」的幾百萬或一千多萬,家裡還有老小要養,放棄吧!你絕對玩不過大咖炒手,縱使想卡個畸零地來玩,作夢的機會仍高過於可能的獲利,尤其重劃區的 特性是有大片土地可自行開發,建商根本懶得去整合小塊畸零地。

簡單來說,重劃區是這樣操作的:圈地作都市計畫、禁建禁買賣、計劃完成、道路等公設完成、土地發回,接著就可以自由興建、買賣,政府或重劃單位也可以賣地。

一個新的重劃區,多半會有三成的抵費地(註1)公開出售,所以,專業投資人最愛的,就是不大不小的重劃區,比如像板橋的新板特區或是新莊的副都心重劃區。而 公共設施的內容,更成為評估此重劃區的重要項目,像台中七期的公共設施是市政府跟市議會進駐,這都是建商最愛,畢竟台北市信義計劃區已經是標準範例;而淡 水的淡海新市鎮,啥也沒有,只有喊了十年還在喊的輕軌,土地太多也很難炒,只有大型金控級建商才有本事耗上三十年。至於台中的黎明重劃區,只有高速公路, 沒有政府機構來撐腰,炒完土地就會有一堆投資客快閃脫身。

(註1)抵費地:重劃區土地規劃成建地時,除了部分土地發還給原地主外,會有約兩成土地用作道路或其他公共設施,剩下約三成土地就是政府的抵費地,標售後所得即作為都市計畫費用。

大型建商進場:土地炒手的訊號彈

重劃區有沒有前景,其實很容易看懂,重劃區房屋的未來價值也是根據相同的判斷方法。建商或炒地大咖,有著 上達天聽的人脈關係,當地方政府準備要劃一大片地作新的都市計畫,他們早就準備好下手,這時現況是荒地一片,土地一坪可能只要幾百元,就可以幾千、上萬坪 的買。這種獲利最高,但要用幾十年的時間跟政府耗,要有改朝換代幾次輪替、政策可能凍結、轉彎的心理與財力的準備。

等到重劃確定,開始禁 建禁買賣,中型的炒地咖也會跳進來買,這時地價稍貴,而且因為禁止過戶,買賣合約有時會因為地主死亡、政府推拖拉、分配不均、政黨輪替等等因素,而造成血 本無歸,比如新莊的塭仔圳重劃區就是一例,一綁三十年就過去了;就算是現在投資客最愛的新莊副都心,當初也是綁了二十年!這些投資客就綁個「預告登記」, 並跟地主簽下未來才過戶的合約,此時風險極高,玩的人較少,多半只有金控級等財力雄厚的建商願意試試。

玩土地的人都知道,命要夠長、錢要夠多,才可搏得大富大貴。

等到重劃完成開始賣地,小咖的投資人看到訊息也會跳進來買,如果此時有「寶佳」這類蓋平價住宅的大型建商購地,就是買地訊號,因為這類建商買地就是要推案,他們一次不會買多,案子推完才會再買下一批土地。

大 型建商買完後如果進一步吸引「中悅」或「國泰」等豪宅級建商購地,對土地炒手來說也是一種買進訊號,如果你投資的時間夠長,可以等到這些建商準備推案後賣 掉土地,不然,萬一大坪數、高總價的房子一推出,如有滯銷的狀況,土地也很可能同樣滯銷,因此,比較安全可以落袋為安的方法,是在這個階段賣掉。

對土地有了基本認識,接下來聊重劃區的建案。只要重劃區面積不是太大,前幾個建案都會是投資客的天下,賣得很快,如果重劃區內又有重大交通建設或中央級政府單位進駐,銷售速度就會更快些,有的甚至不用打廣告一天內就可賣光紅單。

這些剛開始推的產品,地點上都不會擁有永久景觀,完工後看出去一定都是別人的房子或高架橋,地點也一定不是靠主要道路,更別講面公園、面綠帶、面學校,有 時候還會面加油站、看得到墳墓等,建商總是先把較差的土地推出去,以後才有好地可拉抬房價,這些房屋一律好看不好住。雖然建材次等,但價格也相對便宜,這 是建商對市場丟出風向球的作法。

比如桃園的青埔重劃區,整個大青埔的第一個案子,並沒有大成功,雖然價格低、地點差,但因為當時並不確定青埔的高鐵特定區是否會如期釋出,所以當投資客也不愛時,案子是掛的,後來才解套。

投資客連產品都不研究就進場,就是圖個「快」,建商當然也很「敢」,近幾年這類的案子,都敢創造出新天價,反正他手上多的是投資客的名單,有客戶可撐盤。

初生期買屋、茁壯期賣屋

所以,重劃區的炒房階段分為:初生期、茁壯期、穩定期、收尾期。

初生期就是重劃區分回地主後,第一批建案雨後春筍的上市;茁壯期則是初生期成功後,房價續漲期間;穩定期間視重劃區的大小而定,重劃區越大,穩定期越久。而收尾期就是土地快推光了,會有一波房價的大拉抬,最後推案的土地總是較精華,房價容易塑造。

投 資客自然會在初生期時搶先購入,因為房價最低、獲利機會最高,職業級的投資客會在茁壯期賣掉,縱使是黑心建商產品、格局爛,反正總有想賺錢的投資人會搶入 市,房屋多能脫手。到了穩定期,房價已經不太會漲,只能隨大盤起伏,此時購入要等到收尾期才能收割獲利,所以專業的投資客會撤走,好讓笨蛋菜籃族、道聽塗 說族進場。

初生期或是茁壯期,買賣的內容都是預售屋、紅單屋,景氣稍好時,新成屋也是投資買賣標的,如果遇到政府打房或是景氣不好,就易淪落蚊子屋,要過個三、五年才有可能讓自住客住滿,當然,像淡海新市鎮這類蚊子屋,沒有個八年十年,難以解套。

例如台中七期初生期,聯聚建設推出聯聚和平的豪宅案,創了當地的新天價,當時市政府、市議會離完工仍遙遙無期,附近也是荒煙蔓草,區段行情每坪僅十萬出 頭,建商硬是將每坪價格推到二、三十萬,你敢衝?敢衝的人或許賺到錢,但必須負擔養屋成本,比如高額的管理費與無人居住依然會發生的修繕費。敢住的人也要 面對十年下來,整個重劃區的吵雜工地現況。

初生期可遇不可求,因為建商發現一旦建案大賣,調價的速度也會很快,馬上把初生期的機會一次漲 足,市場就會進入茁壯期甚至是穩定期,比如台北市奇岩重劃區,第一個案子推出,馬上就升高到貼近市場行情價,快速賣完後第二個案子馬上調至歷史新高,所以 只有買第一個案子並且跑得夠快的投資客有機會賺一筆,但套牢的更多。

茁壯期買入的房屋,如果運氣好也賣得掉、賺得到錢,畢竟有建商幫忙撐 盤,至於好不好賣,就要看產品本身了。比方說,建案正前方的土地,要注意是不是正在銷售期的預售屋,最好是已過施工期、大致完工的案子,才好判斷景觀好 壞,若窗景能保持開闊會比較好脫手,如果運氣不好,新建案接踵而至,待售時間就會拖長,像現在的新莊頭前重劃區、內湖五期重劃區,甚至台中的七期重劃區 等,一堆「面壁思過」的房屋,而因為鄰棟接二連三蓋高樓,景觀太差,想脫手並不容易,獲利自然大減。

投資房不經久放,一久就會舊,舊了就沒利潤可言。從這點來看,穩定期推案的建商,或是買在穩定期的投資人,想賺錢完全靠運氣,但若是自住需求,此時購屋反倒適合,因為重劃區的建設大致抵定,公共設施大多完成,建商搶建的施工噪音也已減少,購屋人更可以確定窗景為何。

不 過,各階段期間的長短,無人能控制與預測,一切交由市場買氣來決定,比如台中的烏日、苗栗的大埔,一開放推案,先機只有前二個建案,而可售出獲利的運作時 間更是短到只有三個月內,也就是你一買就必須馬上賣掉,所以是超級短線,多數上車的投資客都必須等到土地快蓋完時最後拉抬,才有機會脫手獲利,這個完全看運氣。

穩定期推案能賺大錢的機會不多,利多包括比如隔壁建案推出天價豪宅並且銷售長紅、公共建設如捷運線終於開挖看得到未來、甚或是政府推出有利房市的方案等 等。林口就是一例,現屬穩定期,機場捷運已不算未來利多,老早就反映在房價,而合宜住宅、選手村日後變社會住宅等,不管房價還是量體,都足以影響自住客接 手投資房的意願,對房價也會有破壞性的影響。竹北狀況也類似,台大校區要來不來沒個準,竹科又取消股票分紅,整個竹北早就過了投資的最佳時機。

多數職業投資客並不會在穩定期出手購屋。想當個賺錢的投資客,就必須短投、長期持有或投資兼自住,短投者必須認清投入的時機與擁有賣出的決心,見好就要收,風向不對也要認賠出場,否則斷頭的損失更會大於賠錢的出售。

 

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