從失敗中學習的買房經驗

從失敗中學習的買房經驗

寫樂文化 SOULER 2015-01-16 13:28

「買一個房,解決住的問題,買對一個夠份量的房,足夠養你一輩子,要真買對兩個夠份量的,就讓你蔭及子孫了……」房地產專家朋友如是說,搭配這些實體經 驗,我終於學會幾件事:買房要找的是搶手的稀有物件,要的是多數人都渴望買的,像之前那樣只有我們這樣自由業者才能沾沾自喜之地,就是賣屋時會後悔的地方 了。
 
會有這樣的體悟,是因為其實我有過失敗買房「前科」:32歲第一次買房的我,地點選在台北近郊美麗的山上社區,公寓條件很優,前遠 山後綠林,為了充分表現環繞大自然的優點,還大手筆花了總房價1/3的費用,請當時剛返國興起的建築師重新設計打造,讓公寓極具Loft一樣的現代感,前 前後後盡是通體透明的大玻璃,還有一個緊臨綠意的大景觀窗浴池。但後來面臨SARS困境,房價大跌時這公寓的總值差點對腰折,等台北市中心地點復甦及履創 新高時,我的房價則遲滯不前,最後總算在勉強回收整裝費用時賣掉。
 
後來,我看到一本講房地產的書寫到:「如果你所住的山上到處都有美麗 景觀的屋子,那麼這個景觀綠意就一點都不值錢」,我當下拜服,台北東區即使窗前只是一棵30年老樹,都要比你山區房子的一片林觀要稀罕得多。在台灣,一般 人要的是生活機能方便的房子,山上的住家是與大眾需求背道而馳的,也就是有意願來此購屋者其實是龍麟鳳毛,根本不搶手,更要命的是我還花了個不成房價比例 的費用去裝修它。
 
有了這個慘痛教訓後,當麥克的大學遷址,回收了租屋津貼讓我們在新加坡必須購屋時,我就堅持要買非常務實條件的屋子: 交通,市場,學校,生活機能等等,而裝修時也只重點裝修,結果因為高樓層有極好視野、絕佳的採光通風,賣的時候也遇到市場熱點,不但有將近10組人搶著 要,脫手時還增值小賺一點。
 
不過真正讓我開竅的是好友何怡雲。怡雲是房地產廣告開發商,是房地產界白手起家的女強人,我們每每在台北見 面外出時,她總是沿路碎唸:「你看,這大樓棟距這麼窄,怎麼能買!」、「注意到沒,這個底層公寓隨便就白賺到兩個免費停車位!」、「何必買高樓,以這裡的 地段,每高一層樓要高出近百萬,2、3樓的高度剛好看到中庭的樟樹,景觀不是更好?」、「這社區建築品質還可以,但附近小環境不好,不可能漲太高。」

就這樣耳濡目染下,我終於稍稍瞭解了一點買房的門道,而我也學會了買房該長期觀察市場,瞭解市場狀況。
 
雖然觀察了2、3年中,知道我們 已經與巴黎市場低價失之交臂,也因為我們要在此刻退休,一定要安頓生活經濟來源以及住家的安定感而無法等待,但該做足的功課還是盡量做足。而要出租投資的 巴黎,自然一定堅持在自己的能力範圍內買最好的地點,以及多重好條件的稀有標的,我想這比第2次買房只顧著實際需求,而沒有考慮投資的觀點,應該算更高明 一點吧。甚至連鄉下的自住房子,也是圈選在距離當地主要大城市17公里內的村子,出入交通距離省道近以及生活機能便給的。
 
除了增值或將 來好賣的購買房產考量之外,我們也曾經考慮過投資購屋是否只做簡單省事的長期出租,經過網路上巴黎房地產調查的結果,巴黎房價早已節節上升,一般長期出租 的投資報酬率只怕年利率不到3.5%,以過去曾出租花園新城的經驗,到賣屋時往往還要大事整修,扣除各種年度繳稅等,到最後實質的年利率收入為1%,可是 少得可憐。
 
我想如果不論房產的未來增值空間,要買來出租的投資報酬率至少要5%以上。更何況法國房地產政策偏向於維持房價持平,不但房 屋交易時的仲介代書費用高達15%,不滿15年賣屋還要徵收高額的增值稅費,想要以房地產圖取暴利的可能性是微乎其微的。經營民宿雖然一點都稱不上暴利, 但用自己的工作力增加收入,辛苦些,卻可以增加投資報酬率,也算貼補一些家用。

 


---本文出處《退休夢:10年規畫+紀律進行,讓有錢人也羨慕的法國第二人生 》寫樂文化

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