▲ 胡說！破解房仲5大不實話術。（圖：LIFE 生活網資料圖庫）
不實話術 1：現在不買，以後就買不起了
「現在不買，以後就買不起了」，只要跟仲介或代銷打過交道的人，基本上肯定聽過這句話，其他還有像是「今年不買，明年更貴」、「現在不買，永遠都是高點」、「薪水永遠跟不上房價」諸如此類的，都是房產業者經典的恐嚇式行銷話術，尤其是在多頭市場對買方販售恐懼，真的是業績的萬靈丹，買方會因為陷入焦慮而慌張進場，就算不合理的加價也願意追高、還會覺得自己賺到，所以這類恐嚇話術始終能在房市多頭無往不利。
▲ 「喊多」、「看漲」的行銷訴求之所以有用，是因為人人都希望買了房子價格會漲，誤以為自己的財富可以跟著自住房起飛翻倍，業者看中了這樣心態。（圖：LIFE 生活網資料圖庫）
這種「喊多」、「看漲」的行銷訴求之所以有用，也是因為人人都希望買了房子價格會漲，誤以為自己的財富可以跟著自住房起飛翻倍，因此業者便看中了這樣的心態，在銷售時不斷地對買方宣揚房價只漲不跌的論點，尤其相當多老業務會對房仲菜鳥說：「我賣房子二、三十年了，從來沒看過房價有跌過」，完全隱瞞我們在本篇開頭講過的六次下跌紀錄，這種睜眼說瞎話還理直氣壯的老油條房仲，就是為什麼消費者會對房仲印象越來越糟糕的原因之一。
不過，這邊也要先恭喜你，因為像這種「現在不買、以後就買不起」、「未來房價長期還是漲」等不實話術，你現在不但能輕易破解，還可以清清楚楚地說出反駁理由，讓這個對大多數人都有效的恐嚇話術，再也無法在你身上起作用了。同時，這種不實話術最近也慢慢變得不再管用了。
一方面是 2022 年第二季市場降溫後，對房價失去信心的買方，不但對喊多喊漲的論調感到麻木，也會對無腦喊多的業者感到反感，因為就算業者再怎麼看好房價上漲，但眼前的現況就是交易量萎縮，因此房價進入空頭開始全面下跌，也只是時間的問題。
二方面則是現在網路資訊實在太透明了，除了很多證據都可以Google 到以外，我也盡量在自己 YouTube 頻道內，幫消費者破解大量常見的、最新的不實話術，幫助粉絲掌握正確知識、預防買高賣低，也讓房地產市場慢慢回到正軌，讓那些素質較差、只會無腦喊漲的房仲與代銷，漸漸被更識貨的消費者淘汰。
不實話術 2：房價只會越打越高
不只是房仲和代銷，你可以在 PTT 的房板、房仲臉書社團，或者任何銷售房子的 LINE 群組內，看到「房蟲」最愛大聲講：「打房沒用啦，打房只會越打越高啦」。
房蟲的理由是：「就算打房造成稅務成本增加，再灌回售價裡面就好，最終還不是轉嫁給買方和租客吸收」，接著他們就會拿2021 這種大多頭為例，說房地合一稅也是買方去繳，買方為了買房也樂意吸收，接著再舉租屋的例子，說如果租約要公證的話，導致額外增加的稅務成本都會回到房租內，所以租客都會選擇不公證來省房租。
雖然聽起來覺得哪裡怪怪的，但這個邏輯加上眼見看到的事實，好像確實也是如此，於是缺乏正確知識的消費者大多就只能相信，以為成本都可以無腦灌給買方和租客吸收，實際上，這就是井底之蛙的淺見。
全世界的先進國家，都在極力避免高房價帶來社會問題與泡沫風險，因此會用法規和稅賦來限制短期炒作的投機客，並鼓勵屋主長期持有房產來節省出售的稅務成本。比方說，日本的房子只要持有超過五年，出售的稅率直接減半，連房市制度還不健全的泰國，只要持有五年就能大幅減少 3.3% 的特別營業稅，馬來西亞也是持有超過五年，就能大幅降低售屋的資本利得稅，臺灣卻直到 2016年才實施房地合一稅，已經落後國際很久很遠了。
▲ 「房蟲」最愛大聲講：「打房沒用啦，打房只會越打越高啦」。（圖：LIFE 生活網資料圖庫）
以事實來看，先進國家都會靠打房來抑制投機炒作行為，這已經是國際共識了，難道這些國家的立法者都這麼笨、這麼外行，都沒有臺灣的房產業者或網路房蟲那麼聰明嗎？
要是打房只會讓房價越來越貴，那為什麼 2016 年實施房地合一稅時，臺灣房價沒有一飛衝天反而大跌呢？為什麼 2022 下半年開始，房價也沒有因為打房政策越來越貴呢？如果打房能讓房價上漲、讓市場變熱、讓更多買方願意進場，那業者應該要鼓勵政府多多打房才對，為什麼業者們從當初的奢侈稅、房地合一稅，到近年的囤房稅、預售屋紅單禁止轉讓，一路都在反對？為什麼鄉林集團的董事長兼全國商總主席賴正鎰，一天到晚都在拜託政府高抬貴手、別再打房了呢？
再看看眼前的事實，既然那些房蟲告訴你，任何成本都可以灌回售價讓買方吸收，為什麼現在的屋主已經無法要求買方吸收房地合一稅？因為買方在空頭市場會變得相當理性，自然不可能接受不合理的購買條件。
沒有任何國家希望房市被炒作到泡沫，因為房市泡沫的衝擊太大了，全世界前三大的經濟體都是我們的前車之鑑，然而臺灣人近年對於房價的心態，像不像八○年代的日本人、千禧年後的美國人與 2010 年後的中國人呢？
掌握一個大方向，如果政府祭出各種優惠措施來鼓勵民眾買房，通常就代表當下的房價要起漲了（例如 2004 年的臺灣），而當政府開始祭出打房政策，而且打房政策越來越多、越來越兇、越來越強硬，那很明顯代表著房價將要反轉了，不要小看政府的打房決心，只要執政者和主流民意都支持大力打房、且願意犧牲一些被牽連到的產業，房價是不可能打不下來的，例如過去三十年都在炒房的中國就是最佳的例子。
總之，打房絕對是房市的利空因素，無庸置疑，但卻也有很多房蟲，將「升息」這種利空因素當成利多在騙消費者、帶風向。
不實話術 3：降息讓房價漲，升息也能讓房價漲？
之前 PTT 房板上流傳一張名為《臺灣經濟學》的圖，內容說：
「升息→臺幣升值→國外資金進場炒作→房市上漲，漲幅恐超出預期」
「降息→購屋成本下降→房市上漲，漲幅恐超出預期」
「打仗→通膨上升→房市上漲，漲幅恐超出預期」
「不打仗→局勢安穩投資人安心進場→房市上漲，漲幅恐超出預期」
「通膨→買房抗通膨→房市上漲，漲幅恐超出預期」
「通縮→股市不景氣遭提款→房市上漲，漲幅恐超出預期」
「科學園區→科技新貴大賺→房市上漲，漲幅恐超出預期」
「郊區→交通逐漸發達、大眾運輸方便→房市上漲，漲幅恐超出預期」
「結論：趕快貸八成買房，不買的話明年又要漲了」
▲ 業者完全沒有提醒這類 All in 的屋主：「利息是會變動的」。（圖：LIFE 生活網資料圖庫）
這段內容就能清楚知道，那些業者與房蟲，是用什麼花招在帶風向，先不講別的，「升息」絕對是房市利空因素，跟加稅打房是一樣的，但卻有很多有心人士敢睜眼說瞎話，而且會講出上述這種荒謬論點的人，不少還是檯面上知名的「房產專家」。
在 2022 年 4 月，有一位非常知名的房產專家，在 YouTube 的財經節目上談升息對房市的影響時，就直接表示：「一千萬的房貸就算升息一碼，每個月才多一千多塊利息而已，你就少吃幾餐外食、然後少看幾場電影，或是看電影不要點爆米花，應該就可以Cover 了」，然後說：「要治本的話，就是多賺錢把本金還一還，本金還掉了利息就不會滾了嘛」。
然而，這兩年有多少首購屋主，都因業者的恐嚇式行銷陷入FOMO 情緒，在經濟能力不允許的情況下勉強硬買房，不少人還動用到信貸才湊足頭期款，就是期待未來房價能跟業者說的一樣：「只漲不跌」，卻完全沒有提醒這類 All in 的屋主：「利息是會變動的」。
在極低利率環境，都已經被房貸壓得喘不過氣的屋主，現在遇到升息循環的趨勢，業者卻只會事不關己地說：「就是開銷多省一點，不然就是多賺錢提早還本金」，還說買得起房的人，會差這一點點錢嗎？講這種何不食肉糜的鬼話專家，真的讓我超級憤怒。
雖然以一千萬房貸來說，升息一碼，每個月多個一千多塊利息好像影響不大，但這絕對不代表升息這個利空因素不會影響房市。
試想一下，萬一央行升息兩碼、五碼、八碼呢？萬一你的房貸不只一千萬，而是兩千萬、三千萬以上呢？假如遇到接下來幾年的升息循環，那麼你原本省吃儉用的苦日子，就要再省一點、再苦一點，尤其是 2021 這兩年用信貸買房的屋主，這並不合理吧！
高房價時代買房，一般民眾本來就已經很苦很省了，到底還要我們省到哪裡去，難道接下來三十年都不能吃頓飽飯、都不能有點娛樂、都不能出國旅遊了嗎？買房，應該是讓我們的生活品質變好才對，但搞到自己變成屋奴，已經本末倒置了！
再來看看事實，無論是聯準會或各國大降息時，因為資金大量進入房市所以讓房價上漲，因此降息絕對是房市利多，但 2015、2022 聯準會升息，或者任何國家進入升息循環後，房市馬上就明顯降溫，例如美國在 2022 下半年，因為房貸利率瞬間拉到 5 ∼6%，使得買方都不敢買房、屋主也賣不出去、房仲業開始歇業，因此「升息」無庸置疑就是房市利空，是根本不需要花一秒鐘時間去爭論的真理。
換句話說，會告訴你「升息」是房市利多的人，同樣不是很外行、就是很黑心。
附帶一提，很多人會故意將聯準會與央行的升息概念混為一談來誤導你，例如 2022 年初，聯準會升息的消息甚囂塵上時，很多業者會用「央行升息對於房貸壓力影響不大」這一點，然後故意下一個「所以聯準會升息」也沒什麼影響的結論，用這種穿鑿附會的方式，讓許多消費者低估了聯準會升息與縮表的影響，進而做出導致慘賠數百數千萬的購屋決定。
不實話術 4：沒有人會想賠售房子
超多的無腦多在網路上說：「沒有人會想賠售房子，是你，你會想賠售嗎？不會嘛，因為大家都不想賠售，所以房價當然不可能跌」，即便這個話術非常可笑，但確實有相當多的消費者上鉤。
你只要思考一個邏輯：「如果沒有人願意賠售房子，那要怎麼解釋法拍屋的情況呢？」
我們可以從上面的數據看到，從金融海嘯那幾年有破萬戶的法拍物件，連創下法拍量新低的 2021 年也至少有 4,248 戶的法拍移轉棟數，代表著即便大多頭的 2021 年，也還是有兩千多位屋主的房子遭到賠售（低於當下市價出售）。
我常常說「事實勝於雄辯」，光是每年就有數千人遭法拍賠售，更別說某些是在仲介手上就先處理掉的賠售物件，因此，沒有人會想賠售房子這一點，心態上是對的，但會不會賠售，並不是你能決定的。
會賠售或法拍的原因百百種，有些人是因裁員而失業、有人是遇到長期無薪假、有人是需要籌錢治病、有人是投資斷頭必須補錢，也有人是公司周轉出問題，不得不賣掉房子來補上資金缺口，說不定你身邊的朋友或你自己，也有遇過不得不「急售導致賠售」的情況，因為只要幾件倒楣的事情同時發生，那麼經濟較脆弱的人，一回頭就會發現自己已經破產了，所以你即便不想賠售，但現實情況卻往往不是你能控制的，沒錯吧！
很多人在不得不急售時，剛好又遇到蕭條空頭期，那麼越急就會讓賠售幅度越大、越會被僅存的誠意買方予取予求，因為沒辦法，市場就是沒有買方、買方購屋意願就是這麼低、買方就是會擔心價格會越跌越低。因此我們就要思考，你是想成為空頭期的急售屋主，還是能予取予求的稀有買方呢？
除了五花八門可能導致我們不得不賠售的情況外，市場趨勢就是希望透過提高持有稅，來將閒置的房屋逼到租賃和買賣市場上，現階段臺灣正努力推動的就是「囤房稅」，希望藉由提高閒置房子的成本，來達到增加供給的目的。而討論多年的囤房稅，除臺北市較早實施外，其餘六都的囤房稅皆於 2022 年 7 月起準備上路，讓我們可以確定，利用提高持有稅來逼出供給量的大方向，絕對是任何政黨都擋不下的時代巨輪。
但我比較擔心的是「囤房稅流於形式」的問題，畢竟抽象的空屋定義、稽查方面的困難，以及仍然低廉的稅基，是否真的能讓囤房稅在打房這件事上玩真的，還是成為政客能對財團交差了事的藉口，只能依賴正在閱讀本書的你，持續監督我們的民意代表了。
不實話術 5：因為家戶數在增加，所以少子化根本不影響
臺灣首府大學（前身為致理管理學院），於 2022 年 7 月接獲教育部全面停止招生的公文，根據統計，光是至 2022 年 8 月就已經有四所大學停招或停辦，八年內已有 12 所大專院校停招或停辦。根據全國私校工會理事長尤榮輝 (中時新聞網 https://reurl.cc/oZz0zq) 分析，預計未來八年將有超過四十所學校倒閉、六千名教師失業，並且尤榮輝還特別強調：「這只是保守估計」。
連我的母校「真理大學」淡水校區，也是近十年學生人數減少最多的私立普通大學，以真理大學部、夜間部、進修部、碩士班和在職專班等加總來看，我於 2003 年入學時的學生數高達 7,749 位，到了 2021 年，只剩下 5,010 個學生，衰退超過三分之一。而真理大學於 1996 年成立的麻豆校區，最高峰時曾經有將近三千名學生，近年也因為少子化與招生策略失當(Yahoo 新聞 https://reurl.cc/VRp8XR)，在 2019 年停招時僅剩44 位畢業生。
1994 年，當政府提出「全臺廣設大學」的政策時，沒有人擔心少子化問題。2008 年出現了平均 7.69 分都可以考上大學時，見獵心喜的民眾也只關心是哪些學店大學，當時還有一句「到德國真遠」，也就是稻江、立德、興國、真理、致遠這五所大學，被貼上學店的標籤（現除真理大學仍正常營運、興國在財團進駐成功轉型為中信金融管理學院外，其他三校都已停辦或被合併），卻沒有人注意到大學與大學生供需嚴重失衡的天秤。直到 2022 年，同時有四間大學停辦停招，社會才注意到少子化的可怕。
家戶數年年增加
極度依賴人口的大專院校，已經用血淋淋的例子給我們警訊了，偏偏房地產業者，卻還用高傲又輕蔑的態度看待少子化議題，甚至竟然有專業的房產業者在媒體上對消費者說：「少子化不影響房市需求，因為雖然總人口減少，但家戶數的數量是增加的，代表著市場還是需要更多的住宅」。
一聽到這樣的說法，消費者就會覺得：「嗯？聽起來挺有道理的，畢竟房子是需要人住的，既然家戶數在提升，那表示住宅數的需求也在增加，那少子化好像真的對房市沒什麼影響，難怪房價會一直漲不停」，於是，就把少子化這種國安問題拋在腦後，開開心心地貸款買房了。
我會將「因為家戶數增加，所以少子化沒影響」的話術，不是放在有對有錯的「常見迷思」分類，而是放在完全胡扯的「不實話術」內，其實是有原因的，因為這個把消費者當笨蛋的話術，單純只是個數學問題而已。
怎麼說呢？首先，我們先從「需求面」來看，也就是家戶數增加的部分，臺灣過去五十年來，每一年的家戶數都在提升、沒有任何一年有減少過，這段期間當然也包含了前面提到過的房價六次空頭下跌紀錄，也就是說：如果家戶數增加，就代表需求持續增加、就代表房價不會跌的話，那為什麼過去四十年卻跌過六次呢？連跌幅最大的 2016 年，家戶數的數字也是在增加的，不是嗎？
看完了利多的需求面，我們當然也要看看對立的「供給面」，就像是今天你要做任何投資，不可能只看獲利卻不看風險。
我們可以從下頁圖近十年的供給數據清楚看到，臺灣每一年的住宅供給量，都遠遠大於家戶數的增加數字，甚至大家常常講：「臺灣土地就那麼點，住宅的供給當然是很有限的」，但數據上卻清楚表明從 2016 年開始，臺灣的住宅供給量就是一年比一年高，完全沒有停下來的趨勢。
最好的例子就是 2021 年，依據國泰房價指數的統計，該年度的平均年漲幅是 27.19%，是漲幅的歷史新高，然而就在這一年，代表需求面的家戶數增加數量，卻是近五十年歷史新低的 7.27 萬；同時，代表供給面的建築發照量，創下 26 年來新高的 17 萬戶。
需求量創下新低、供給量創下新高，代表著嚴重的「供過於求」，然而嚴重供過於求的市場，卻能創下歷史新高的房價漲幅，難道你不覺得這樣的房價是有問題的嗎？
原因你現在也知道了，2021 年這麼誇張的漲幅，並非靠臺灣本身的剛性需求，單純就是被氾濫資金和不理性追價的買方給墊高了而已，2021 年創下八年新高的 34.8 萬戶買賣移轉棟數，就是最佳證據。
11工商時報 https://ctee.com.tw/news/real-estate/588113.html
